曼哈頓，富利集團大廈。
911事件爆發后，林祖輝讓新時代集團旗下的‘亞馬孫購物中心’、‘富利地產投資公司’、‘金絲雀碼頭集團’這些歐美地產業務部門，進行了資產合并、重組。
因而，一家資產值高達350億美金的巨無霸集團誕生了，那就是‘富利集團’。
重組之后，富利集團旗下為兩個業務部門：零售地產、投資地產。
零售地產部門，自然是以‘亞馬遜購物中心’這個品牌為旗艦，繼續發展零售商業地產；目前，亞馬遜購物中心的購物中心已經高達96個（包括正在簽約的），價值高達200多億美金。
投資地產，則是包括原來的‘富利地產投資’和‘金絲雀碼頭集團’，主要業務就是寫字樓投資；其中‘富利地產投資’在911事件后，在美國又迅速購買了數棟寫字樓，目前管理著價值50多億美金的北美寫字樓資產；其中‘金絲雀碼頭集團’除了管理著金絲雀碼頭1600萬平方尺的收租物業外，亦在整個歐洲投資了商業地產，總價值高達80多億美金。
整個富利集團管理著350億美金左右的商業地產，無疑是震驚整個歐美的，媒體們將林祖輝視為‘世界地產大亨’，不是沒有道理的。
富利集團的會議室里。
林祖輝看著一群80是洋人的高管，內心還是自豪的，能將洋人折服，是需要本事的。
無疑，林祖輝這個‘地產大亨’對整個產業的管理、運營本領是非常厲害的，他做過很多產業，但如果說那個產業他最厲害，無疑就是地產。
這得力于他本身就是地產起家的，再加上他發達的大腦可以讓他學習很快。
當然，洋人雖然是‘佩服強者’，但多多少少有些‘非我族類其心必異’的思想；這個時候，林祖輝身上又有一種神奇的魅力，也許是人格魅力，也許是金手指，總之他和這些高管相處非常愉快，大家也是互相信任。
而林祖輝為了折服這些洋人管理層，也是經常性的親自參與會議，并組織一些聚會。
“杜爾總裁，你來做新集團的工作發言！”林祖輝點了左手邊的一個高層。
此次富利集團的會議，總部只有林祖輝和陳斌出席，陳斌是集團總裁，不可能對富利集團置之事外，所以他坐在林祖輝的右手邊。
當然，為了‘以夷制夷’，陳斌也是放權給富利集團的管理層，只是作為監督的存在，偶爾給出自己的一些建議。
反倒是，林祖輝雖然放權，但卻經常提出自己的意見，和高層們進行討論，這不僅是一種參與經營，更是一種和高層關系的建立。
杜爾，是富利集團的總裁，他是2000年加入‘新時代商管’擔任副總裁，經過兩年的考察后，這次富利集團重組，他獲得了林祖輝的信任，擔任總裁。
而富利集團重組后，不再歸屬‘新時代商管’，而是直接歸屬新時代集團領導，和‘新時代商管’平級。
杜爾今年40多歲，美籍猶太人，正是年富力強的時候，從他看向林祖輝的眼神里，帶著尊敬和崇拜。
他點點頭，然后開始匯報工作。
“富利集團重組完畢，相當于踏上新的征程。而此時的富利集團，擁有96個亞馬遜購物中心這些龐大的資產，目前僅有12億美金的負債（項目上），無疑是非常健康的集團企業。接下來，富利集團將獲得獨立財務系統，以后不再獲得總部的資金撥出與此同時，接下來富利集團又要進行擴大規模，資金來源富利集團的收入，以及貸款。”
眾人聽得熱血沸騰，這個集團實在太龐大了，如果上市的話，絕對成為地產史上最大的ipo。
當然，大家也明白，老板是不會將富利集團上市的。
最多，就是分拆品牌上市。
事實上，林祖輝不可能將富利集團上市的，旗下品牌也沒有上市的想法了。
畢竟又不缺錢，干嘛要上市。
之所以資產重組，不過是為了更好的發展而已。
聽完杜爾的詳細工作匯報，林祖輝點點頭，他接著點名負責‘零售地產’業務的史蒂文，也就是原來‘亞馬遜購物中心’的總裁，現在是富利集團副總裁。
他跟林祖輝很久了，兩人建立了信任的關系，非常牢靠。
“史蒂文，對于零售地產業務構建‘第二增長曲線’的任務，你有沒有計劃？”
史蒂文點點頭，說道：“富利集團零售業務的第二增長曲線，我認為可以進入‘奧特來斯’和‘大都會購物中心’。”
奧特來斯，并不是一個品牌名稱，奧特來斯是英文outlets的中文直譯，指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。最早誕生于美國，迄今已有100多年的歷史。早期有的工廠為了處理商品庫存，將一些余量商品和殘損商品發給雇員，并打開倉庫就地銷售，這就是最早的單店奧特來斯模式。而地產商扮演的角色，依舊是‘收租婆’，建億個奧來特斯，將里面的鋪位租給工廠，進行收租和管理；所以奧特來斯，又在美國叫‘工廠直銷中心’。
也就是說，后世在內地鼎鼎有名的‘奧特來斯’，并不是某家企業的品牌，可能是諸多嗅著奧特來斯商機的地產商們，在全國多個城市復制著奧特來斯這個舶來品。
而目前，華夏沒有奧特來斯，一家店都沒有；至于前世什么時候有的，不得而知，看樣子應該還有很長一段時間才會出現。
畢竟，內地現在才是‘購物中心’搶占‘傳統百貨’的零售地產時代。
同理，大都會購物中心也不是品牌，大概就是以“快速、流行、平價和限量”為核心價值理念的時尚購物廣場，娛樂和時尚是非常占比大的。
林祖輝點點頭，說道：“我覺得你這個想法很好，但你有沒有具體方案？”
史蒂文馬上說道：“有！我們已經盯上‘切爾西地產公司’，這是一家奧特來斯的‘大網紅（翻譯）’的企業。在紐約、洛杉磯、奧蘭多、拉斯維加斯等旅游城市周邊持有31處品牌折扣村，日本、墨西哥亦有布局至于大都會購物中心，暫時保留。”
林祖輝滿意的說道：“那好，這個切爾西地產的詳細資料搜集后，我們再討論一下收購方案.....如果最后達成收購，并且我們消化了‘切爾西地產’，那么就得繼續發展北美的奧特來斯門店。我記得華夏尚未沒有奧特來斯，屆時富利集團可以和新時代商管來個合作，共同進入華夏奧來特斯。”
史蒂文有些佩服這位老板的眼光長遠，馬上說道：“沒問題，老板！”
接下來，林祖輝說道：“歐美經濟已經調整完畢，未來五年都將是爆發期，我希望你們能拿出高效的擴展計劃來。”
“是，boss”
林祖輝滿意的點點頭，他做地產自然是最擅長了，再加上地產幾乎不受政治的影響，除非涉及住宅領域。
所以他打算在這一波中，將富利集團在2007年中期凈資產達到1000億美金以上。
至于屆時容不容易套現‘部分資產’，林祖輝是一點也不擔心。
因為他知道，前世黑石在2007年收購一家300多億美金的地產公司，然后感覺到財務壓力或危機感，僅兩個月就出售了200多億美金的物業；因為絕大多數人是沒有危機感意識的，黑石放出風聲后，各大地產商就像瘋狗一樣，紛紛挑選自己喜歡的骨頭。
一周后，史蒂文等人已經準備好了收購‘切爾西地產’方案和資料。
這個切爾西地產屬于reit（不動產投資信托基金），也就意味著他沒有‘老板’，只要價格合理，他們就會出售。
而此時，美國工廠直銷中心的所有權構成經歷了戲劇性的變化，reit統治了直銷中心市場，切爾西地產、坦格爾工廠直銷中心、第一零售和地平線集團大約擁有這個市場總出租面積的75％。
其中切爾西地產擁有總出租面積122萬平方尺，全球總計46個奧特來斯，平均面積達2.65萬平方尺。
林祖輝親自過參與這次收購，畢竟價值在3545億美金區間，而且又是一個新領域，他也想趁機學習一下。
收購前，他說道：“此次收購，盡可能全部采用貸款模式，富利集團雖然賬上還有不少現金流，但畢竟后續還得發展。”
杜爾和史蒂文點點頭，本來接下來就是要全部采用貸款模式。
史蒂文說道：“好，我馬上帶隊去洽談收購。”
對于商業談判，史蒂文他覺得自己這一方還是有優勢的，畢竟現在美國剛從911事件緩過來，如果價格合理，reit方是不會猶豫的。
而他受老板的影響，對于未來歐美經濟和地產業非常樂觀，心中就有了優勢。
史蒂文帶著團隊，約見了切爾西地產的reit方，以及切爾西地產的管理層，雙方在會議室展開第二次談判。
從前面的一次談判來看，reit方有意出售，只是看價格能不能要得更高一點。
至于切爾西地產的管理層們，其實沒有選擇權和決定權的，不過他們對于交易一事也是熱衷的，畢竟大樹底下好乘涼。
富利集團在歐美地產界大名鼎鼎，可是十足的明星巨無霸地產集團，雖然背后是華資，但管理層幾乎清一色的歐美人才。正因為如此，這個集團才沒有‘水土不服’，也是因此，林祖輝被評為世紀最佳管理者。
“威爾先生，對于收購切爾西地產，我們非常有誠意，這次我們帶來了新的報價，它值42億美金（包括債務）。按照市場對切爾西地產的估價，這已經產生了10以上的溢價。”
reit方的負責人威爾依舊不滿意這個報價，說道：“你們似乎沒有計算企業附加的價格，切爾西地產目前是奧特來斯界的no.1，目前還在擴張中。如果價格太廉價，我們何不繼續發展下去，賣出更高的價格呢！”
史蒂文笑著說道：“我們總不能以未來的價格，買下現在的資產吧！”
雙方一番交鋒，都比較有誠意，但最終還是價格上達不成一致。
林祖輝得知第二談判的結果后，思考一番對史蒂文說道：“切爾西地產雖然是奧特來斯的no.1，但是第二名坦格爾工廠直銷中心和他的場所面積很接近，就是第三名的‘第一零售’也是落后不多。”
史蒂文作為跟著他多年的大將，不僅忠心（來源神秘的人格魅力），重要的是能力非常突出，他很快明白林祖輝要表達的意思。
“boss的意思是，我們放出試著和坦格爾工廠直銷中心接觸，再放出風聲？”
“可以這樣，但是要同時和切爾西地產談判，畢竟輿論不會起到決定性貢獻，只能作為助力。至于價格方面，可以繼續做出讓步。”
有時候購買資產就是如此，不能因為微小的價值，而錯過優良的資產。
史蒂文明白林祖輝的意思，說道：“沒問題，這一次談判其實也快取得進展了。”
林祖輝點點頭，說道：“后續我就不參與了，大權在你手里！”
“好的，boss”
買貴與否，其實他這個老板都沒法決定，畢竟他是想買下來，但又不是直接參與收購。所以，價格就是控制在史蒂文等高管手里。
大家這些年的共事，已經建立了足夠的信任。
當然，類似這樣的事情也有些不愉快，但不是在林祖輝的企業里，而是李超人的企業里；據說馬世民離職前，李超人有對馬世民當年高價購買赫斯基有些不滿，當然這是媒體的報道。
至于林祖輝對手下們談判有沒有不滿過，他可以對自己說，從來沒有不滿過，甚至都沒有在意過；更甚至，他還覺得手下們幫他省了不少錢，如果是他來談判，溢價會更多，畢竟眼光長遠，相反不會省當下那點。
果不其然，在富利集團和切爾西地產reit方的第三次談判中，雙方很快達成了交易意向。
之所以如此順利，首先是富利集團同意以43.8美金（包含債務）進行收購，這個價格離reit方雖然還有一兩億美金的差距，但是他們也不是不能接受；
其次，聽聞富利集團在和談坦格爾工廠直銷中心接觸，reit方也擔心這個交易徹底作廢；
最后，當然是此時歐美經濟還不是特別明朗，價格有賺就可以出手了。
富利集團‘高調’進入奧特來斯的事情，很快被美國媒體報道出來，有媒體再次把林祖輝形容成‘美國地產大王’。
當然，高調不是林祖輝的本愿，但是‘切爾西地產’作為奧特來斯界的老大，自然是備受關注；而且富利集團也是行業的霸主，一舉一動都受到關注。
好在，商業地產領域幾乎不會受到政治影響，除非兩國關系特別交惡。前世在20152017年時期，z資企業一年要在美國花100億美金購買商業地產。而目前，雷曼等美國地產投資公司，也有大舉投資華夏的地產業。
在林祖輝的想法里，地產就是新時代集團的核心中的核心，只要集團負債率低，那就是穩妥的收租老。
至于2020年以前，林祖輝也只是會套現部分地產，而不會大舉清空。
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