而且還有一個問題，在場還沒人提到，那就是容積率的利用率。
國內商場有個通病，樓層越往上，人氣越冷清，對于一步路都不想多走的國內顧客來說，去高樓層消費是有心理障礙的，一般從第三、四層開始，人氣就會逐步冷清。
所以國內商場大部分都是六層以下，而六層樓對容積率的利用率太低，步行街同樣如此。
如果只做商業街區，那文彥棋爭取來的高達5的容積率，根本發揮不出來。
作為一名合格的地產商，如果不能把容積率充分利用上，把每一寸土地都盡可能的攥取最大價值，那就是巨大浪費。
所以，定位不僅要考慮回款周期，也得充分考慮到容積率。
王流左右權衡，心里有了主意，敲敲桌子，壓下眾人的議論，沉聲道：
“意見我都聽了，說的都不錯，把項目做成綜合體，這一點上都沒意見，目前爭論的焦點，都在具體做哪些業態上。”
眾人紛紛點頭。
王流繼續道：“楊經理提的購物中心想法很不錯，不過只能作為一種業態，不適合全面覆蓋，一來市里市場有限，消化不了這么多鋪位。
二來成本高，回款慢，財務壓力太大。
三來…容積率的利用率太低，別忘了，一個項目能有多大賬面價值，可都在實實在在的開發面積上，想把項目利益最大化，每一寸土地都該利用上。”
眾人再度點頭。
楊凱也深表認同：“王總說的對，是我沒考慮充分。”
王流微微頷首，沉聲道：“購物中心可以確定下來，規劃一下，蓋個大型商場就夠了，剩下業態選擇上，第一要考慮容積率，第二也要考慮財務壓力，盡可能的縮短回款周期。
酒店和寫字樓都可以安排上，眼下市場雖然趨近飽和，但隨著將來市里經濟持續，這塊的需求也會持續提升，收益是有的。
另外還有最重要的一點，業態選擇上，一定要加上公寓，論到回款速度，還是蓋房子來的最實在，不用等蓋好就能賣，能極大緩解我們的財務壓力。
而且，這塊我們也熟。”
“說的是。”
“利用商業區聚攏人氣，再用公寓回款，正好能平衡財務壓力，王總這個提議很好。”
眾人紛紛點頭。
王流環顧一眼眾人，總結道：“既然沒人反對，那就這么定了，這個項目總共做商場、酒店、寫字樓和公寓四種業態。
定位敲定，接下來再討論一下未來的銷售問題吧，公寓不用說，肯定是要賣的，但是商場、酒店和寫字樓，將來我們是自己持有，還是出售，或者租售結合？”
“賣了吧，這樣最干脆。”
“對，光靠收租子，想收回成本得等到猴年馬月，這么大筆資金壓進去，萬一將來資金鏈緊張，那風險就大了，還是直接賣了回款穩妥。”
“我同意出售。”
有人同意賣。
也有人想持有。
“我反對賣，蓋完就賣，拿錢走人，那是住宅地產才干的事，我們現在干的是商業地產，得轉變一下思想了。”
“我也不同意，剛才王總已經說了，可以利用公寓回款，資金上壓力已經不大了，剩下的物業當然是自己持有最劃算，回款周期雖然慢，但勝在持久，能形成穩定的現金流，這才是最重要的。”
“我也同意自己持有。”
兩邊爭執不下，王志新跳出來打圓場：“說的都有道理，要不我們干脆租售結合吧，賣一部分，自己留一部分。”
王流瞥他一眼，淡淡道：“賣哪一部分，留哪一部分？如果只賣差的，有人來買嗎？如果賣了好的，自己留下差的，那不是更虧？”
商業地產的投資回報形式有三種，第一，銷售收入，直接賣掉，或者收租。
第二，后期經營管理收益。
第三，將來物業升值收益。
如果直接賣掉走人，回款速度是快了，但是這樣也將損失后期經營管理，以及將來物業增值所帶來的收益。
以即將騰飛的房價來說，損失的很可能還不是一星半點，尤其他這個項目位置還是在市中心，黃金地段，從升值潛力考慮，還是自己持有最劃算。
打定主意，王流沉聲道：“所以，租售結合不用考慮，整體賣掉也不劃算，商業地產的價值不在銷售，而是穩定且長遠的經營收益和物業增值。
所以，這個項目我們將來自己持有，只租不賣。”
老板拍了板，其他人不再多言。
楊凱笑道：“定位和銷售都定了，接下來我們想想給項目起個什么名字吧，試水商業地產，這是新的嘗試，新的挑戰，我個人建議，我們起一個全新的名字，如果干好了，以后可以當成品牌來打造。”
“我覺的還是直接用公司名稱冠名比較好，投入這么大，我們肯定是要全力以赴，把項目干好干成的，等將來一炮而紅，還能順帶著打響公司知名度，一舉兩得。”
“對，還是用公司名稱比較好，眼下公司還是起步階段，打造兩個品牌，一來吃力，二來也沒必要，我建議還是全力打造一個品牌為好。”
“對，我也贊同。”
這回意見比較統一。
王流聽的也暗暗點頭，市里市場還是小，公司以后想，必然要向全國擴張，這次試水商業地產，既是挑戰，也是機遇，如果全力打造成一張名片，等以后擴張時，更容易提升公司知名度，這是多少費都換不來的。
掃了眼眾人，王流笑道：“看來都比較用公司名字命名，那就這么定了，這個項目名稱就叫…宏興廣場。”
“宏興廣場？”
“好名字，聽著就很大氣。”
“我！”
眾人紛紛點頭，表態。
前期規劃一件件確定，會議接近尾聲，王志新突然道：“規劃都定了，接下來就該聯系設計公司，出設計方案了，這塊項目咱們找誰來設計？”
王流微微蹙眉，第一時間想到了張曉穎，然后又果斷否定。
作為朋友，他可以適當照顧一下她，但是作為老板，他得對自己和公司負責，這么大的項目，上億的投資，市里又寄予厚望，力求要他打造成地標性建筑，決定必須慎重。
泡妞和工作，他還是分的清輕重的。
“招標確定吧，給全國各大知名設計公司都發一封邀請函，邀請他們來競標，擇優選擇設計方案。”
王志新點點頭，頓了下又道：“南華設計院發嗎？”
王流遲疑一下，淡淡道：“發吧。”
張曉穎就在南華設計院，不能照顧，但也用不著排除，真有實力，那就用設計來說話吧。
