未來還會更讓人驚訝的，等到楽9年末，我國常住人口城鎮化率達到6060，比現在提高了四十多個百分點，城鎮常住人口萬人，出現世界級城市2個(深港組合、上海)，洲際城市3個(北京、廣佛組合、天津)，國際化城市15個左右。
這些都是在短短三十年時間里完成的，如此速度在世界其他國家從未發生過，國外的城市規劃經驗完全派不上用場。
“同時隨著改革開放的深入，城市的功能也有很大變化；很多工業職能化的城市開始向多職能轉變，很多中心城市的金融、貿易、倉儲、商業、信息等職能得到了多方面的發展，不少城市的旅游產業開始冒頭。”
“而在我們東南沿海地區呢，開始大力發展外向型經濟，這一點特區就是典范，無論是三來一補貿易，還是利用外國資金建設工廠都發展的紅紅火火！城市規劃必須符合城市的經濟發展需求，必須根據城市自身條件進行選擇和發展。”
張主任思索片刻，認真地點點頭，“是啊，特區和國內大部分城市的經濟構成都不一樣，所以就算是我們想借鑒其它城市的規劃經驗，也沒有太好的辦法！”
“同時城市人口結構變化和流動性的增加也會對城市規劃產生影響，由于政策、生活習慣等因素的影響，如今城市人口的結構和過去也大為不同，單戶家庭的人口數量在減少，這必然會影響到家庭住房戶型的大小，進而影響到城市規劃。”
“另外，流動人口的數量也在不斷增加，尤其是各種大城市，盡管有諸多政策的限制，人民群眾對幸福生活的渴望依舊不會改變，他們還是會想方設法進入大城市，來尋找勤勞致富的機會。”這一點在特區尤為突出。
對此張主任也是感慨頗深，如今的特區不是隨隨便便都能進來的，他們也花費了大量的人力物力來限制進入特區的人口，但收效甚微。
“這些流動人口為城市建設提供了充足的勞動力，也滿足了工廠、商業、物流等領域的用人需求，可以說每座大城市光鮮的背后，都離不開他們的貢獻，我們總不能讓人家在城市里耗盡了青春，最終卻留不下來，所以在做規劃的時候也應該考慮到這些人的需求。”
對此張主任暫時沉默，因為林樓的說法和他們的慣有思維有些不一樣，但他是個務實的官員，知道問題既然出現了，那么就該想辦法去解決，而不是裝作看不到。
接著林樓說起了第四點，“這十年時間里，城市住宅和基礎設施建設進展顯著，根據我看到的數據，這段時間全國城鎮住宅建設面積超過了12億，半數以上城鎮住戶搬進了新家，人均居住面積提升到63平方米，比1980年高了近乎一倍！”
“雖然住宅建設規模宏大，但由于城市人口增長速度過快，仍然有四分之一的城市居民人均居住面積在4平方米以下，如何解決住房問題依舊是城市規劃考慮的重點。”
“同時交通、供水、供電、綠化、排污等基礎設施的問題同樣需要解決，哦，特區倒是比北方城市好了些，不用考慮供暖的問題！”日后每年冬天都有人討論南方供暖的問題，不過現在倒是沒多少人在意這個。
“其中交通問題尤為關鍵，就拿北京的數據做例子吧，北京如今的機動車保有量已經接近四十萬，自行車已經超過了六百五十萬，明年就能達到七百萬！這么多車行走在公路上，原來的道路早就不堪使用了！”
“雖然這些年也進行了大量的交通工程建設，但仍然滿足不了日益增產的需求，平均車速下降，交通堵塞等情況越來越嚴重！”這還是林樓給吳委員提出寶貴建議，更改了規劃方案的結果，不然情況更加嚴重。
“同時還有環境的問題，隨著城市規模的增加，空氣污染、水源污染、噪音污 染、光污染等對環境的不利影響也在加大，如今國家已經在研究制定相應的法規政策了，我們在做城市規劃的時候一定要考慮到這一點！”《環境保護法》將會在明年通過。
利用城市規劃方案是可以減輕城市環境問題的，最簡單的例子就是將容易產生污染的工廠規劃在城市的下風向，在城市主要水源附近設置自然保護區，以避免人為因素對水源的污染等等，這些手段都已經很成熟了。
而對于光污染，大家暫時還沒有太深的體會，全玻璃外立面的建筑如今可是非常時髦的，大家完全想不到這樣的建筑日后會造成多大的麻煩、
“林工對問題的分析很透徹，那么您對該如何解決這些問題有什么想法沒有？”張主任對這次談話很滿意，雖然人家看著年輕，但這方面的能力確實不是蓋的，簡簡單單幾句話，就把如今國內城市規劃過程中存在的問題說得清清楚楚，可謂鞭辟入里。
“具體到特區的情況，我沒有經過調查還不好說，不過針對這些大方向上的問題，我還是有一些思考的。”其實林樓對特區發展過程中城市規劃方面存在的問題同樣清楚，只是直接說出來有些不好解釋罷了。
他還需要安排人手做一番調查，然后再那出結果，這樣才會讓人順理成章的相信，但是這并不意味著他現在就什么也說不了。
“由于商品經濟的發展，社會制度的改革，對城市職能和作用的認識深化，以及城市高速增長的影響，全國很多城市開始重視城市發展戰略的研究，在這方面，吳委員對北京城市發展的規劃可以視作表率。”
“起基本方法是從社會經濟的發展和模式的選擇來研究城市空間、地域的發展形態和基礎設施的需求，相對于之前計劃經濟時代有了根本性的變化。”
“具體表現在兩點，一是全面研究城市的經濟條件和發展潛力，同時也包括歷史、文化、教育、科技等各個方面，讓規劃由被動變為主動；二是通過一定方法對城市中長期發展進行科學的預測——一般考慮十五到二十年之間，再長就沒多大意義了，也是不靠譜的——這比過去的五年又是一種進步。”
“當然，城市規劃的技術要求加強了，對規劃團隊的水平要求也在提升，這也是之前你們尋找外國團隊擔任顧問的原因。”林樓說道。
“是啊，我們之前找國內規劃院做出來的方案，給國外顧問團隊看過之后提出了一大堆的問題，修改了好幾次才勉強通過，在具體實施過程中也的確發現，如果按照原來的方案做的話，肯定會出一大堆的問題！”張主任連連附和。
“還有一個方面，過去呢，咱們大多數都把城市當成生產基地、消費中心，忽視了城市對周邊區域的影響，現在提出區域經濟發展應該以城市為中心；這種做法，對于合理安排農村剩余勞動力和鄉鎮企業的布局，以及從戰略上更合理的發展城鎮，有著重要作用。”
“如今的城市規劃比過去更注重實施的問題，由于規劃方案的滯后性，在現實操作中開始打破規劃是終極形態理想藍圖的固有思維！”后世該規劃會被人詬病，現在卻是不得已而為之，因為繼續沿用老舊的規劃方案問題更大。
“但是這種修改一定要具有科學性，最好不要讓其他因素影響到規劃方案的合理性！”林樓隱晦地提醒道，做規劃的最怕什么？當然是領導一拍腦門啊！
“同時也應該注意新技術的應用，城市規劃是一項涉及多領域的交叉學科，社會學、經濟學、心理學、交通運輸學、環境學等等，以及系統工程、遙感技術、計算機技術等多種新技術的應用，也都將促使城市規劃變得更加科學！”
林樓洋洋灑灑說了一大堆，張主任在哪里認真地聽著，手上的筆基本上就沒停過，飛快地記錄下林樓的 言論，這些對他來說都是非常寶貴的知識，也是提供給其他領導參考，決定要不要請林樓來擔任這一職務的重要依據。
說完大方向上的東西，多少還是要聊點特區的具體內容的，所以在最后，林樓終于說到特區了，“特區的發展引發了全國上下的關注，我雖然沒有進行過深入的研究，但是多少也看過一些資料。”
這下張主任聽的就更認真了，“您說，您說，我們也想聽取各種不同角度的見解，這樣才能做出更正確的決策。”
“特區早期缺乏統一的規劃控制，其是發展趨勢是呈現點狀自散式發展的；羅湖、蛇口與沙頭角成為了特區發展的重點，隨著時間的推移特區發展重心跟隨規劃逐漸向西轉移；由于羅湖與國際大都市香江毗鄰因此其在獲得了良好的初期發展機會，成為了特區金融商貿的服務功能核心區域。”
“對，特區的發展基本就是遵循著這樣的脈絡。”看樣子張主任對這一情況還算比較滿意，“這么做也是為了發揮特區獨有的地理優勢么！能夠和香江進行更便捷的對接！”
林樓點點頭，“從發展初期的角度來看，這樣的規劃相對比較合理！”
張主任聽出他的意思了，“您是說特區想要更好的發展，這么做就有些不夠了？那您覺得要怎么做才更加合適？”
“沒有那座大城市可以完全依靠其他城市發展起來，如果你們一直甘愿做香江的衛星城，這樣的規劃倒也沒太大問題，但是我想張主任您肯定不甘心吧？”特區的發展最初的確占了靠近香江的便利，但是日后特區的經濟規模就已經超過了香江。
這就不是光靠香江能解決的問題了，企鵝、菊廠、大疆等一系列高科技企業，逐漸取代香江，成了特區經濟高速發展發動機。
“從目前來看，香江值得我們學習的地方還有很多！不過老人家也講過了，要自力更生。”張主任借著老人家的話，表達了特區的態度。
“如果是這樣的話，那么在城市規劃中一定要樹立起能夠取代羅湖地位的方案來！”特區各個區之間的發展每階段都有不同。
一開始是羅湖區，后來由于規劃引導以及土地資源的限制，羅湖區的地位逐漸衰退，福田區得到了快速發展；十余年后，南山區由于其建設用地廣闊開始成為了重心轉移的對象；21世紀初期，寶安區的沿海岸地區也得到了快速的發展。
形成這一格局不僅僅是政府部門區域協調發展政策的作用，更多地是依賴其沿海地區優勢，交通便利的結果；與此相比，靠近內陸的寶安區與龍崗區發展相對緩慢，但是從長遠的趨勢來看依然擁有巨大的發展潛力。
從這一變化可以看出，特區重心發展的演變是城市規劃內部因素與外部因素的共同結果，是空間發展的自然過程；其城市發展轉變特征主要是受到香江區位的影響，進而逐步朝著西部沿海地區、內陸地區發展。
這一發展過程的確受到了規劃的影響，自從特區成立以來，在城市規劃和建設上取得了令人矚目的成就，但最終的城市規劃和土地管理現狀，也特區可持續發展戰略與現代化國際性大都市的目標仍有不小的差距，而這其中有很多都是規劃存在缺陷的原因。
“那么，具體的方案要怎么做呢？”張主任問道。
“這就必須先進行更加深入的調查，搜集更多的數據分析才行！”林樓現在能那出結果來，但是缺乏支撐結果的論據，而這些論據都必須通過調查來完成。
“如果你們需要的話，我會帶隊在特區停留一段時間完成調查工作，然后拿出一份報告來交給貴方。”林樓說道，想拿下這么大的項目，沒點真東西可不行。
